Paris - jeudi 17 avril 2014

Expatriation : où partent les Français ?

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Le nombre d'expatriés pour des raisons fiscales pourrait se multiplier en 2013 pour atteindre 5.000 départs selon certains. Le réseau immobilier Barnes évoque ainsi de nombreuses demandes pour l'étranger. Mais où les exilés comptent-ils poser leurs valises ?

Partir, oui, mais où ? C'est la question à laquelle doivent répondre les futurs expatriés, dont le nombre pourrait atteindre 5.000 en 2013 selon l'avocat fiscaliste associé chez Lefèvre Pelletier & Associés Jacques-Henri de Bourmont. Le réseau d'agences immobilière Barnes a quant à lui reçu 50% de mandats supplémentaires en janvier par rapport à l'année dernière. La hausse de la pression fiscale, particulièrement forte en 2012, pousserait les grandes fortunes françaises ainsi que les jeunes entrepreneurs à déserter l'Hexagone pour des terres plus accueillantes. Quelles sont-elles ?

Londres, 50% plus cher que Paris

Destination privilégiée des expatriés de tous pays, Londres a fait l'objet de 50 demandes de Français au cours des 6 derniers mois dans le réseau Barnes. Le cœur de la capitale britannique est réservé à la clientèle étrangère, qui représente, selon le réseau d'agences spécialisé dans le haut de gamme, 60% des transactions. Il est vrai qu'avec un prix moyen au mètre carré (m2) de 14.200 euros, l'achat dans Londres d'adresse à une « clientèle fortunée », rappelle Barnes. Dans le triangle d'or (Knightsbridge, Chelsea, South Kensington), les prix peuvent même grimper de 16.000 à 50.000 euros par m2. Avec des taux de crédit limités entre 2,5 et 4%, les acheteurs bénéficient également de conditions favorables pour emprunter. Principal problème pour les Français désirant s'installer avec leur famille, le manque de places en collège et lycée puisque le Lycée français de Londres est en surcapacité. Face à ce désagrément, de nombreuses familles françaises plébiscitent la location pour vérifier que la ville leur plaît. Cependant, « la durée minimum d'une location est de 6 mois », précise Barnes. Une durée contraignante qui s'ajoute à des prix parfois démesurés. A South Kensington, le réseau met ainsi en location une maison de 6 chambres à 27.000 euros par mois...

New York au prix du XVIe

Autre cible favorite des Français, New York attire de plus en plus les acquéreurs. Avec des prix moyens au m2 autour des 11.000 euros, notamment grâce à la surévaluation de l'euro face au dollar, la Grosse pomme n'est pas plus chère que les quartiers chics de Paris. Différence notable cependant avec les prix de l'immobilier parisien, le secteur est beaucoup plus dynamique. Les co-op, c'est-à-dire les coopératives (SCI en France) ont vu leur prix augmenter de 6,9% en 2012 à 8.536 euros le m2 tandis que les prix des condominiums ou « condos », les appartements individuels dans des immeubles en copropriété, ont grimpé de 5,4% en moyenne à 11.826 euros. Avec un taux de vacance à la location limité à 1,60%, l'immobilier new-yorkais séduit. « Les clients sont des investisseurs qui viennent chercher de la rentabilité», explique Christophe Bourreau, directeur de Barnes New York. Il est vrai que la métropole affiche des possibilités de rentabilité locative nette de 3,5 à 4%. Argument qui contribue à séduire les Français, qui n'ont pas été moins de 50 dans les 6 derniers mois à contacter Barnes pour chercher une résidence principale à New York.

Miami trois fois moins cher que Paris

Aux Etats-Unis, New York n'est pas la seule à susciter l'intérêt des acheteurs. Avec des tarifs 2 à 3 fois moins chers que Paris, Miami tire clairement son épingle du jeu et fait figure d'investissement idéal. Avec seulement 3.000 euros le m2 pour un bien de qualité, les investisseurs étrangers ne se trompent pas et achètent massivement en Floride. Sous l'effet du boom des transactions, de 14% en un an, les prix repartent à la hausse, « de 20 à 25% depuis début 2012 », confie Thibault de Saint-Vincent. Le PDG de Barnes évoque notamment le cas d'un Français installé à Neuilly sur Seine, qui a vendu en 2012 son appartement de 140m2 pour 1,8 million d'euros et a acquis une villa de 250 m2 avec terrain et piscine à Coral Gable, au sud de Miami, pour 1,04 million d'euros. Des appartements de 3 pièces avec vues sur les îles de Miami Beach et Key Biscayne, dans un immeuble neuf conçu par le designer Philippe Starck, se vendent seulement à 4.295 euros le m2.
« On pense que celui qui achète à Miami peut réaliser une plus-value de 40% d'ici 3 à 4 ans », explique Thibault de Saint-Vincent. Décrit comme le marché résidentiel le plus « chaud » aux Etats-Unis par Barnes, Miami semble ainsi représenter une opportunité pour les expatriés français en quête de qualité de vie et d'investissement rentable.

Saint-Barth pour les clients fortunés

La vie sous les tropiques connaît un franc succès auprès des expatriés français, à l'image de Saint-Barth. Réservé à une clientèle très riche, l'achat d'une villa dans cette petite île des Antilles nécessite un investissement compris entre 1,5 et 25 millions d'euros pour les biens d'exception. « C'est du très haut de gamme, confirme Laurence Vorizot, directrice de Barnes Saint-Barth. On achète à Saint-Barth pour sa qualité de vie et sa sécurité. » Mais aussi pour des plus-values potentielles très importantes. Un client de l'agence a par exemple acquis une villa il y 3 ans pour 5 millions d'euros, effectué des travaux de rénovation pour 3,5 millions d'euros. Aujourd'hui, selon Barnes, il pourrait la revendre pour 15 ou 16 millions d'euros.

La Suisse reste la référence

Avec 70 demandes sur les 6 derniers mois, dont 70% de Français, selon Jérôme Félicité, directeur général de Barnes Suisse, notre voisin conserve les faveurs des expatriés. « 80% des ventes de biens supérieurs sont faites à des non Suisses », précise le spécialiste, confirmant l'engouement des étrangers pour la confédération helvétique. Les prix élevés au mètre carré, entre 8.000 et 25.000 euros, ne refroidissent pas les acheteurs, qui entendent profiter du système de forfait fiscal pour réduire leurs impôts. « Depuis 10 ans, un Français s'installe chaque jour en Suisse », explique Thibault de Saint-Vincent.

Sur l'expatriation fiscale
Exil fiscal frauduleux et mauvaise foi peuvent coûter très cher

 
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Interview
Camille Ejzenberg, responsable du marché de la clientèle internationale chez BNP Paribas

  

Camille Ejzenberg

 

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